Logement social : le modèle genassien
En matière de logement social, la commune de Genas défend son rôle d’acteur de la production de logements aidés, tout en s’attachant à lutter contre les effets dévastateurs de l’hyper densification urbaine en matière de bien-vivre ensemble, d’accès aux services publics et de préservation de l’environnement.
Grâce aux efforts de construction initiés dès le premier mandat de Daniel Valéro, la part des logements sociaux sur l’ensemble des logements résidentiels de Genas est passé de 5,9 % en 2008 à 12,2 % en 2023. Une proportion qui correspond désormais à la moyenne de 12,7% constatée à l’échelle du Rhône.
Bien qu’en deçà de l’objectif fixé par la loi SRU, ce résultat relève de l’exploit compte tenu de la rareté du foncier, des contraintes administratives (PLU, PLH, Scot) et des effets de la crise sanitaire et de la conjoncture économique sur la promotion immobilière.
Pour autant, la préfecture n’a pas reconnu le travail accompli et, en 2023, a multiplié par deux le montant de l’amende imposée à la commune pour non atteinte des objectifs de la loi SRU. La Ville de Genas a donc posé un recours gracieux, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif.
La bonne compréhension de ce sujet nécessite d’en avoir une vision globale, couvrant la fois le cadre législatif et administratif et le rôle que la Ville a joué ces quinze dernières années en matière de production de logements sociaux.
C’est tout l’objet du hors série spécial Logement social ci-dessous qui a été diffusé en supplément du magazine municipal, ainsi que des informations complémentaires que vous trouverez ci-après concernant la loi SRU, le Plan local d’urbanisme, le Programme local d’habitat, le Schéma de cohérence territoriale, la loi ZAN et le Contrat de mixité sociale de Genas.
Réglementation : ce que dit la loi SRU
Adoptée le 13 décembre 2000, la loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbain (SRU) vise à récréer un équilibre social dans chaque territoire et à répondre à la pénurie de logements sociaux. Son article 55 oblige les communes à disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, proportionnel à leur parc résidentiel.
Plus de 10 millions de Français vivent dans un logement social. En raison de ressources trop faibles pour habiter dans le parc privé, ils logent dans des Habitations à Loyer modéré (HLM) soumises à des règles de construction, de gestion et d’attributions précises. Face à une demande croissante et à une offre insuffisante, le Parlement, sous la présidence de Jacques Chirac et du Premier ministre Lionel Jospin, a voté le 13 décembre 2000 la loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbain (SRU) destinée à assurer une répartition équilibrée du parc social sur l’ensemble du territoire et garantir une plus grande mixité. Son article 55 oblige les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) à disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, proportionnel à leur parc résidentiel. Il les contraint à atteindre le seuil de 25 % de HLM d’ici à 2025.
Depuis le 1er janvier 2002, les communes qui n’atteignent pas cet objectif sont sanctionnées. Elles doivent verser un prélèvement annuel, proportionnel au nombre de logements manquants. Ces collectivités dites déficitaires sont par ailleurs soumises à des obligations de rattrapage.
La loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 fixe une période de rattrapage de l’objectif de production de logement social étalée sur 5 périodes triennales complètes, soit 15 ans, selon un pourcentage augmentant au fur et à mesure : 20 %, 25 %, 33 %, 59 % et enfin 100 %. Si elles n’ont pas atteint l’objectif défini à l’issue de trois ans, le préfet peut décider de prononcer un arrêté de carence à leur encontre.
Ce dernier permet de majorer la somme prélevée annuellement et même de se substituer au maire par le transfert de certaines compétences comme le droit de préemption urbain permettant d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur le territoire communal pour la réalisation de logements sociaux. Ces sanctions ont été alourdies successivement par les lois Duflot de 2013, Alur de 2014 ainsi qu’Égalité et citoyenneté de 2017 votées respectivement sous les gouvernements de Jean-Marc Ayrault, Manuel Valls et Bernard Cazeneuve.
SCoT + PLU + PLH + ZAN : un cadre légal contraint
La production de logements sociaux est encadrée par trois documents stratégiques d’orientation : le Programme local de l’habitat (PLH), le Plan local d’urbanisme (PLU) et le Schéma de cohérence territoriale (SCoT). En 2023, la loi Zéro artificialisation nette (Zan) des sols est venue ajouter de nouvelles contraintes aux communes et complexifier encore la réglementation en matière de logements sociaux.
Aux fonctions et aux contenus différents, ces quatre instruments de planification, s’articulent dans le but de soutenir la mixité sociale, en prévoyant des capacités de construction suffisantes en différents points du territoire tout en évitant l’étalement urbain.
À l’échelle de l’agglomération lyonnaise, qui comprend la Métropole de Lyon, la Communauté de communes de l’Est lyonnais (CCEL) et la Communauté de communes du Pays de l’Ozon (CCPO), le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) définit les objectifs et les principes de la politique de l’habitat en cohérence avec les perspectives démographiques et économiques. Il dessine les traits du territoire de demain en tenant compte de multiples équilibres : la croissance économique, l’environnement, l’équité sociale, une moindre artificialisation des sols…
En tant que commune importante de l’Est lyonnais et du fait de sa capacité résidentielle significative, Genas figure parmi les 21 polarités à enjeux identifiées au sein du SCoT. Engagée en décembre 2021, la révision du Scot fait aujourd’hui l’objet de nombreux débats, car Daniel Valéro entend sauvegarder, pour sa commune et la CCEL, un modèle de développement urbain raisonné. Il s’oppose à l’extension immobilière massive prescrite par le SCoT sous l’impulsion des élus de la Métropole de Lyon. En cours d’élaboration, le SCoT prévoira bien 4 000 logements résidentiels à l’horizon 2040, au lieu des 5 000 initialement prévus sur le territoire de la CCEL.
Voté en 2019 et approuvé par le préfet du Rhône, le Plan local d’urbanisme (PLU) de Genas détermine les conditions d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol. Basée sur de nombreuses années d’études, d’observation et de travail de la part des services municipaux et des élus, l’élaboration de ce document de planification et d’anticipation a bénéficié de l’expertise de l’Établissement public foncier de l’Ouest lyonnais (Epora), l’un des dix opérateurs fonciers publics d’État. Il anticipe les conséquences de l’accroissement démographique de la commune. Le volet dédié au logement prévoit en particulier une densification et une diversification de l’habitat au sein de Genas en optant pour un développement urbain maîtrisé.
La politique intercommunale est définie par ailleurs dans un Programme local d’habitat (PLH) organisé autour de trois orientations stratégiques : la production de logements, la réhabilitation du parc privé ancien et des actions en faveur de publics spécifiques, notamment les gens du voyage et les personnes âgées.
Établi pour une durée de six ans, le PLH favorise le renouvellement urbain et la mixité sociale, tout en assurant entre les communes une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre. Il précise également les moyens mis en œuvre par chaque collectivité membre de la Communauté de communes de l’Est lyonnais (CCEL).
Après une première version rejetée en juin 2024, la CCEL a voté en septembre 2024 son PLH pour la période 2024-2029. La prise en compte des demandes des élus du territoire, notamment du maire de Genas sur les objectifs de création de logements sociaux et leur localisation, s’est ainsi traduite dans la version finale du PLH qui prévoit la construction de 1992 logements résidentiels pour l’ensemble des 8 communes de la CCEL sur la période 2024-2029, dont 238 logements locatifs sociaux à Genas.
Inscrite dans la loi Climat et Résilience de 2021, la loi Zéro artificialisation nette (Zan) entend diviser par deux la consommation foncière en 2030, pour atteindre en 2050 un arrêt de l’utilisation des espaces naturels, agricoles ou forestiers pour des programmes fonciers. Cette trajectoire progressive est à décliner territorialement dans les documents de planification et d’urbanisme en prenant en compte notamment les dynamiques démographiques et économiques prévisibles, le potentiel foncier mobilisable dans les espaces déjà artificialisés. Pour tout projet urbain, les élus locaux devront sauvegarder les espaces naturels, renaturer les sols désartificialisés, mettre en valeur le bâti existant et rechercher l’optimisation des espaces urbanisés. Objectifs : limiter le réchauffement climatique et mieux prendre en compte les conséquences environnementales. Dans ce cadre, la production de logements locatifs sociaux doit par exemple privilégier le recyclage foncier, la valorisation des friches, le réemploi et l’optimisation du bâti existant. Avec cette loi, le foncier constructible sera de plus en plus rare, entravant ainsi le développement économique de la commune.
Contrat de mixité sociale (CMS) : la proposition formulée par la Ville de Genas rejetée par la préfecture
Dispositif contractuel liant l’État et les communes carencées en logements locatifs sociaux au regard des dispositions de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le Contrat de mixité sociale (CMS) précise les moyens engagés par la commune pour atteindre les objectifs de logements sociaux. La préfecture a rejeté celui présenté par Genas pour 2023-2025 prévoyant pourtant la construction de 89 logements sociaux, un nombre jugé non recevable.